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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
长扬科技完成F轮共计近3亿元战略融资****** 近日，长扬科技完成F2轮战略融资，F轮融资合计近3亿元。据了解，本轮融资由曦域资本领投，景泰投资跟投，安澜新扬成为新的投资方。本轮融资将主要用于长扬科技核心技术创新以及相关研发基础设施建设等。 长扬科技成立于2017年，国有资本占比近50%。作为中国工业互联网安全、工控网络安全、工业互联网+安全生产领域的领军企业，长扬科技被评为国家高新技术企业和国家专精特新“小巨人”企业。在产业数字化、双碳等政策背景下，长扬科技凭借突出的综合实力和前景优势，不断获得市场和资本青睐，去年以来，相继完成完成D轮、E轮和F1轮战略融资。 长扬科技团队核心成员是工业互联网安全事业的早期践行者，技术专家为国内工业互联网安全、工控网络安全政策文件制定工作的行业领头人，技术研发人员总人数占比企业总人数达75%以上，是目前国内工业互联网安全、工控网络安全、“工业互联网安全+安全生产”行业中坚技术力量。凭借扎实的技术积累和行业先发优势，长扬科技申请获得专利、软著百余项，牵头或参与国标、行标和团标等技术、服务类标准建设百余项；自主打造12大系列50余款产品，全部完成国产化互认证，构建集团级工业网络安全保障体系，实现对国家关键信息基础设施的全生命周期安全管理。 长扬科技董事长姜海昆表示，随着新一代信息技术与各行各业的深度融合，我国产业结构也在不断优化，全面数字化转型正在迎来快速发展期。在数字化推动生产、生活方式深刻变革、提高经济效益的同时，生产制造领域的全要素、全产业链、全价值链的全面连接、互联互通也对安全提出了更高要求。在这一新时代背景下、长扬科技始终秉持护航国家安全的初心使命，贯彻总体国家安全观和国家网络强国战略，不断强化工业领域网络安全技术能力，更好地赋能传统产业转型升级，为国家数字经济发展和新型基础设施建设贡献安全力量。 长扬科技总裁范宇表示，长扬科技在国家制造强国战略、网络强国战略的指引下，通过深扎行业市场，优化了原有技术优势和产品版图。目前长扬科技的产品及解决方案已广泛应用于电力、石油石化、轨道交通、城市市政、智能制造、钢铁冶金等多个行，未来将继续发挥技术优势，加大自主研发力度和投入，进一步推进技术革新，更好地服务于国家网络安全工作，为国家关键信息基础设施稳定运行保驾护航。 曦域资本创始人黄晓黎认为，关键信息基础设施的网络安全形势日益严峻，尤其在工业关键基础设施领域，一旦被攻击造成破坏或者数据泄漏，可能严重危害国家安全。我国工控网络安全领域长期空白，随着等保的落地才逐步离开“裸奔”进入了高速建设期。长扬从2017年开始耕耘市场，帮助大型集团公司建立集团一体化的安全管理能力，处于行业领先位置，看好该公司聚焦大型集团客户，长期为头部客户提供集团级工控网络安全解决方案及服务的能力。 君泓璟泰基金创始合伙人谭晓生认为，长扬科技作为国内工控网络安全领域的领导者，公司的工业态势感知产品行业领先，下游客户逐步从能源电力拓展到化工、钢铁、汽车、智能制造、国防军工等行业。公司创立至今历经多轮融资，股东阵容豪华、公司治理规范，是网络安全行业优质的投资标的。（孔繁鑫） （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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